暴涨行情催生房贷“紧箍咒”

2009年房贷“紧箍咒”的形成过程，再一次诠释了房贷与行情的紧密联系。从上半年的热情欢迎转按揭客户，搞促销、送礼品来争夺客户，到年尾的提高门槛、申请从严，各大银行的“变脸”过程一目了然，而市场成交量的上扬则在其中起到了至关重要的推动作用。

业内人士分析，目前，房贷申请依旧比较严格，首付成数提高。不过，房贷的松紧程度一直处于动态循环，追溯2009年房贷“紧箍咒”的形成过程可以看出，伴随着成交量的走低，以及新年度贷款额度的下放，房贷“紧箍咒”或许也将有所松动。

2009年第4季度：

二套房贷严格、老公房难享商贷

从2009年10月份开始，房屋贷款申请的难度开始加大。一方面，二套房贷款的认定标准更为严格，年初时打改善型普通住房“擦边球”的现象几乎绝迹。众多银行在审批贷款及利率时，都是以家庭为单位来定义二套房。同时，即便首套房贷款已经还清或者是首套房全部用公积金贷款，那么在购买二套房时仍需严格执行首付4成、利率上浮10%的标准。

除此之外，在审批贷款申请的过程中，银行对申请人提交的材料要求更为全面与严格。在贷款审批之前，很多银行会对客户的学历、收入、资产、负债、还款能力等情况作出综合评分，评分不达标的贷款申请就被退回。同时，申请贷款的审批周期也由年初的不到一周延长到了2周以上甚至1个月之久。而对于面积小于50平方米或总价低于60万元，房龄超过20年的房屋，大部分银行更是拒绝受理该房屋的贷款申请。

对此，业内人士分析，2009年全年房屋成交量一直维持在高位，各大银行的贷款额度也被迅速消化。时至年底，大多数银行已经用完2009年全年的房贷额度，因此开始控制放款规模，放慢审批的速度，以此缓冲放贷压力。

[分析]

自住购房需求“首当其冲”

贷款收紧首先影响到的是自住购房需求的释放。相关人士表示，由于这部分群体对贷款的依赖程度极高，因此他们对贷款政策、购房成本等因素都较为关注。

贷款收紧所带来的首付成数提高以及利率的提高，使其购房成本大幅增加，从而迫使一部分现金实力不强的自住型需求购房者推迟买房计划。而这也是2009年底年后楼市成交量锐降的原因之一。

2009年第2季度：

银行促销、送礼抢客户

2009年4月份，二手房市场成交步入上行轨道，市场交投气氛更加活跃。在此情况下，为了争取房贷客户，本市各家银行使出各种促销送礼手段，包括：对贷款客户赠送相同额度的信用卡积分；针对贷款到达一定额度的客户赠送黄金等礼品或者物品；信用卡消费抵扣贷款等。同时，不少中小型银行还通过创新差异化产品来吸引房贷客户。如某银行的房贷产品“点按揭”就在当时吸引了很多贷款购房者的注意。此外，一些其他长期受到贷款客户欢迎的产品也不断完善。

不过，伴随着二手房市场的持续火爆以及银行放款额度的消耗，各大银行的贷款审批程序也开始逐渐严格。据凯弈投资相关人士介绍，在去年二季度末时，不少资信度较差的客户贷款审批过程明显拉长，信用卡有逾期还款记录的申请者贷款被拒的现象也时有发生。

[分析]

贷款放松，购房者更应“理性至上”

在纷繁众多的贷款产品中，某些产品适合贷款金额较大的长期客户，而某些产品则更适合贷款年限较短的客户。此外，众多银行推出的促销手段并非全部实用，因此，购房者在各大银行卖力“吆喝”时，更应当理性分析自身需求。

2009年第1季度：

转按揭争夺市场已有客户

自2008年10月27日起，商业性个人住房贷款利率的下限调整为贷款基准利率的0.7倍。在此情况下，部分还没有拿到或者没有资格在原银行享受最低优惠利率的贷款者，希望通过更换贷款银行的方式获得优惠。于是，2009年2月份，不少业主开始办理银行间的转按揭业务。

在楼市成交清淡，房贷申请人数寥寥的情况下，对于其他银行优质客户提出的转按揭申请，多家银行都热情接纳。据凯弈投资的相关人士介绍，去年2月份时办理无交易转按揭的过程并不麻烦，如果时间安排得紧凑，整个周期可以控制在25天左右。即便对于那些其他银行的“非优质客户”，如有前来“投奔”，经过审核，可以确定对方工作稳定、收入尚可后，也会接受并且给予7折优惠利率。

[分析]

转按揭未必“只赚不赔”

根据沪上多数银行的提前还贷规定，如果还贷未满一年以上的提出提前还款的，需要支付一笔违约金。这就意味着，很多在原银行还贷未满一年的客户，需在支付违约金之后才能办理无交易转按揭。此外，进行无交易转按揭会产生一笔费用，包括抵押房屋的评估费用、担保费用、抵押登记费等。

而对于已经进入了还款后期阶段的购房者来说，无交易转按揭也未必十分划算。因为转按揭本来就需要一笔费用，如果还贷已经进入了后期，那么就有必要衡量一下贷款“搬家”后能省下的利息和“搬家”所需费用的高低了。

摘自2010年2月5日《新闻晨报》